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行業資訊

脫韁的房地產走上回歸之路

  • 日期:2018-12-20 11:48

中國已成為全球最大的房地產市場,也催生了全球最大體量的房地產企業。數據顯示,2018年入選全球財富500強的中國房地產公司就有5家。

房地產在中國經濟社會中的地位已舉足輕重。而這一切都得益于改革開放以來市場活力被充分激活和人們購房觀念的徹底改變。

改革開放40年,中國已經形成了土地使用權出讓(或轉讓)市場、新建商品房買賣市場、存量房(也稱二手房)交易市場,以及房屋租賃市??;房地產抵押、開發、估價、經紀、物業管理等經濟形式也隨之活躍。房子的功能變得更為復雜和多元,它不僅是基本的生產要素或者生活資料,更成為家庭財產的重要部分,既是一種商品,也是一種資產,甚至一度成為投資、投機的工具。

十九大以來,中國經濟社會和房地產市場繼續發生改變,中央提出“房住不炒”的新思路,為房地產的下半場指明新的方向。市場上,房價上漲的勢頭得到有效遏制,房屋炒作氛圍明顯降溫,市場正朝著理性的方向逐漸回歸……

改變已然開始,未來值得期待。

改革激發市場活力

資料顯示,1978年以前,我國幾乎沒有房地產市場,沒有房地產行業。1978~1991年,隨著住房制度改革和土地使用制度改革的啟動與推進,房屋和土地既是產品和資源,又是商品和資產的認識由淺入深,房地產價值逐漸顯化,房地產市場才初步形成。

改革開放之前,城鎮住房主要由國家投資建設;住房不出售,通過職工所在單位,按照工齡、職務、學歷等打分排隊進行分配;對于分配后的住房,只收取象征性的、近乎無償使用的低租金。這種住房制度通常被概括為“國家統包住房投資建設,以實物形式向職工分配并近乎無償使用的福利性住房制度”。

到1978年,城鎮人均居住面積由1949年的4.5平方米下降到了3.6平方米,缺房戶869萬戶,占當時城鎮總戶數的47.5%。1978年9月,鄧小平提出:解決住宅問題能不能路子寬些,比如允許私人建房或者私建公助,分期付款,把個人手中的錢動員出來,國家解決材料,這方面潛力不小。

住房制度改革的實踐,始于1979年,從新建住房全價出售起步。1979~1991年,住房制度改革經歷了公房出售試點、提租補貼試點和全面起步三個階段。

第一階段,公房出售試點。到1985年底,全國共有27個省、自治區、直轄市的160個設市城市和300個縣鎮開展了補貼出售公房的試點,共出售住房1092萬平方米。第二階段,提租補貼試點。截至1990年,全國共12個城市、13個縣鎮和一批企業出臺了以提租補貼為主要內容的房改方案。第三階段,住房制度改革全面起步。1991年11月,國務院辦公廳轉發了國務院住房制度改革領導小組《關于全面推進城鎮住房制度改革的意見》,明確了住房制度改革的指導思想和根本目的。這些推動了全國特別是大城市的住房制度改革,標志著房改已從探索和試點階段,進入全面推進和綜合配套改革的新階段。

土地領域的改革,主要是城鎮國有土地使用制度改革。改革開放之前,我國采取“行政劃撥,無償、無限期、無流動”的土地使用制度,致使土地在經濟發展中不能更好地發揮作用,導致土地大量浪費,城市基礎設施建設投資不能通過其帶來的土地增值得到回收,城市基礎設施和城市面貌長期落后。

1987年,深圳經濟特區大膽嘗試把單一行政劃撥分配土地變為協議、招標、拍賣出讓等多種分配方式,把土地使用權由不能流轉變為可以轉讓。當年9月9日,深圳率先采取協議方式,成功出讓了一宗國有土地的使用權;9月26日首次采取招標方式,12月1日再首次采取拍賣方式,各出讓了一宗國有土地的使用權。此舉大大創新了土地使用制度,將土地使用制度改革推向了一個新階段。隨后,珠海、福州、???、廣州、廈門、上海等城市也開展了土地使用權出讓和轉讓試點。

1988年4月,七屆全國人大一次會議通過了憲法修正案,規定任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地,土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。同年12月,《土地管理法》也作了相應修改,并規定“國家依法實行國有土地有償使用制度”。這為土地使用制度改革的全面推進和深入發展提供了法律保障。

1990年5月,國務院發布了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》,對土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止以及劃撥土地使用權等問題作了明確規定。使土地使用權有償出讓和轉讓的法規更趨完善,并構造出了有中國特色的土地市場基本框架。

1987年10月,中共十三大報告首次提出了建立房地產市場,確立了房地產市場的地位和作用,從而開啟了中國房地產市場在未來30年的蓬勃發展之路。

1987年7月,經武漢市政府批準,武漢市房地產交易市場正式開業。這個市場被稱為是全國大城市中開辦的第一家市一級的房地產經營場所。到1988年上半年,全國成立了近200個房地產交易所、交易市場或交易中心。

各地交易中心的設立,為房地產的繁榮奠定了基礎,此后,房地產快速升溫,并在上世紀90年代初的海南、北海等局部出現過熱跡象,從而引發首次針對房地產市場的宏觀調控,直至這些市場降溫以及泡沫破滅。彼時的海南,成為中國房地產大佬培育的溫床,之后的許多地產大腕兒,如潘石屹、馮侖等,都曾經在海南島的熱土上揮灑過理想和汗水。

確立為支柱產業

1996年,為應對我國經濟出現的不景氣,國家高層開始提出和尋找新的經濟增長點。時任國務院總理朱镕基在國務院常務會議上提出,住房建設可以成為新的國民經濟增長點和新的消費熱點。1998年7月,國務院下發《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》,明確提出“促使住宅業成為新的經濟增長點”。

1998年4月,中國人民銀行下發《關于加大住房信貸投入,支持住房建設與消費的通知》,提出“為促進城鎮住房制度改革,把住宅業培育為新的經濟增長點,中國人民銀行決定進一步加大住房信貸投入,支持住房建設和消費”,規定“從1998年開始,人民銀行對各商業銀行住房(包括建房與購房)自營貸款實行指導性計劃管理。只要借款人符合貸款條件,商業銀行均可在資產負債比例要求的范圍內發放住房貸款”。

同年,中國的房改取得關鍵性突破,該年7月,國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》,宣布從1998年下半年開始停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化。

從此,中國商品房市場步入黃金時期,并誕生了一大批后來叱咤于市場的房地產巨頭。步入新世紀,中國房地產在中國經濟社會中的戲份越來越重。

有統計數據顯示,停止實物分配前的1997年全國商品房竣工面積為15820萬平方米,但到10年之后的2007年,全國商品房竣工面積為58236萬平方米,較十年前翻了3.68倍;而2017年,全國商品房竣工面積達101486萬平方米,在2007年的基礎上近乎再翻了一倍。

尤其2003年以后,人們購房意識較過去顯著提升,局部市場呈現商品房供不應求的格局。彼時,全國房地產開發投資快速升溫,以杭州為代表的部分城市房價逐步冒頭上漲,也正是在這段時間,南方開發商陣營的代表如萬科、金地、恒大等企業啟動全國擴張策略,北上、東進、西拓,開發商在全國范圍的首輪土地擴張悄然啟動。

市場上,房地產投資和交易升溫,不少城市房價上漲壓力出現,為防止市場繼續過熱,國家祭出新一輪宏觀調控,從信貸、土地等方向出臺調控措施,試圖穩定市場走勢。

2003年6月,中國人民銀行發出了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(銀發〔2003〕121號),加強房地產開發貸款管理,嚴格控制土地儲備貸款的發放,規范建筑施工企業流動資金貸款用途,加強個人住房貸款管理等。

但隨后不久,國務院發布《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發〔2003〕18號,下稱“18號文”),要求充分認識房地產市場持續健康發展的重要意義,提出房地產業已經成為國民經濟的支柱產業,促進房地產市場持續健康發展是保持國民經濟持續快速健康發展的有力措施,要求對符合條件的房地產開發企業和房地產項目繼續加大信貸支持力度。

不過,圍繞房地產的各種規范和堵漏仍在繼續。2004年3月,國土資源部、監察部發出《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》,要求各地“在2004年8月31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢。8月31日后,不得再以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性土地使用權”。此舉被業內稱為國有土地的“8·31大限”,此后,開發商只能通過招拍掛這幾種公開途徑獲取一手土地,低價拿地的歷史宣告終結。

從18號文的支持,到其他一系列調控政策如新舊“國八條”、“國六條”等的相繼出臺,顯示出國家既希望通過房地產拉動經濟增長又擔憂房地產價格過度波動的深刻用意。

不過,房地產的潘多拉寶盒已然打開,一次又一次的政策調控,最終都沒能遏制市場的飛速增長,更沒能阻止房價的一飛沖天。

“房住不炒”開啟新篇章

改革開放沒有現成的經驗可循,一切都靠摸著石頭步步探索,我國房地產市場的發展同樣如此,一路走來,在鼓勵、冒進、調控的不同頻道上頻繁切換。房地產既涉經濟發展問題,更兼居民安居樂業之重,因此,早在上個世紀90年代,房地產市場便遭遇了第一次宏觀調控,直至今日,掛在這個行業頭頂的調控之劍仍舊時時高懸,而這一切,都顯示出國家既要促進發展又要保障民生的良苦用心。

早在1998年,《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》就明確提出:“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房解決。”2007年8月,國務院發布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》,指出“住房問題是重要的民生問題”,要切實加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度,把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務的一項重要職責,加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。

2007年10月,中共十七大報告指出“居民住房”是關系群眾切身利益的問題,并把它列為在看到成績的同時也要清醒認識到的突出問題,提出必須在經濟發展的基礎上,努力使全體人民“住有所居”。

“住有所居”,是國家層面對于房地產發展指明的明確方向,過去十年來,這一基調始終未曾改變。尤其黨的十九大報告提出:“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。”

“房住不炒”一錘定音。有評論稱:“體現了黨中央對當前經濟新常態下錯綜復雜的城鎮住房矛盾根源認識的新高度,也充分說明了我黨一直以來勇于變革、勇于創新的寶貴品質,并將成為未來長時期內我國住房政策的根本性指導思想。”

十九大報告還提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”,表明深化供給側改革將成為未來我國住房制度改革的重點突破方向。

尤其值得提及的是,這幾年來各地政府在住房市場方面大力推進和提倡的舉措,其直接目標是要改善住房市場在租售結構上的失衡,其本質思路也是從調節住房供應結構入手,通過化解供給側結構性矛盾,實現住房市場的有序健康發展。

比如2017年北京推出的共有產權房,即可長期居住,但限制轉讓,只能內部流通,大幅度降低了牟利空間,真正是面向自住型剛需者,成為落實“房住不炒”思路的一個積極嘗試和探索。

此后,各地方政府紛紛跟進,通過推出共有產權房、租賃型住房地塊出讓、金融機構積極支持企業發展租賃型住房等多種方式去推動“房住不炒”思路的真正落地。

展望未來,房地產調控有望從行政指令向長效機制轉換,從而在根本上解決房地產“一放就亂”的歷史問題。

2018年7月16日,在2018年上半年國民經濟運行情況發布會上,國家統計局表示,從房地產下一步發展情況來看,中央一方面進一步加強和完善宏觀調控,從供給側進一步發力,包括加快推進房地產稅相關政策舉措,實現多主體供給、多渠道保障,加快推進租售同權等一系列配套政策的落實,更好地促進房地產平穩健康發展,促進長效機制建設,更好地實現“房子是用來住的而不是用來炒的”這樣一個基本定位。

綜合而言,中國的房地產市場自改革開放以來取得高效高速增長,并對國民經濟的發展起到不可磨滅的積極作用。風雨四十載,房地產在不同時期肩負著不同的歷史使命,未來,這個曾經創造了增長奇跡的行業,將更多地履行“住有所居”之責任,更多去思考人們關于“美好生活”之訴求。

易居(中國)企業控股有限公司CEO丁祖昱評價稱:“改革開放40年,中國的城市面貌發生了翻天覆地的變化,房地產市場也從無到有,從小到大,不斷地提升中國老百姓的住房環境和住房質量。雖然房地產行業正在經歷艱難的市場調整,但我相信,在‘房住不炒’精神指引下的‘二次房改’,必將使中國的房地產市場更加健康與成熟。